Zelf een huis bouwen. Kan dat?

Wie in Nederland zijn eerste huis koopt, moet tegenwoordig al snel een slordige 2,5 ton neertellen. Een bedrag dat met een modaal salaris niet is op te brengen. En wie denkt dat dat alleen geldt voor de Randstad, komt bedrogen uit: ook in Brabant of Gelderland zijn betaalbare woningen schaars. Het kan ook helemaal anders, namelijk zélf een huis laten bouwen. Prijs: zo’n 150.000 euro. Benodigdheden: leuke buren, doorzettingsvermogen en een meewerkende gemeente.
In Nederland bouwen gemeenten en projectontwikkelaars de woningen. Zij bepalen hoe de huizen er uit komen te zien, hoe groot ze zijn en wat ze kosten. Het voordeel van die bemoeienis van bovenaf is dat er duizenden woningen tegelijk gebouwd kunnen worden. De keerzijde is echter dat de kopers ook de winst betalen die de projectontwikkelaar en de gemeente op de woningen moeten behalen. Een ander bezwaar is dat mensen nauwelijks zeggenschap hebben over het ontwerp van hun toekomstige woning en maar moeten afwachten wat de ontwikkelaars er van maken.
Heel anders is het in de ons omringende landen. In Vlaanderen bijvoorbeeld, waar het de normaalste zaak van de wereld is dat iedereen zijn eigen huis laat bouwen, het zogenaamde wilde wonen. Hoewel er ook kritiek is op de ‘rommelige lappendeken’ die Vlaanderen zo kenmerkt, hebben bewoners het wel voor het zeggen en betalen ze meestal veel minder voor hun (vrijstaande) huis dan de Nederlanders. Er komt immers geen projectontwikkelaar meer aan te pas. Sterker, Vlaanderen kent nauwelijks projectontwikkelaars. Niet voor niets verhuizen er jaarlijks ruim 5000 Nederlanders naar Vlaanderen. Hetzelfde geldt in groeiende mate voor Duitsland.
Zelf bouwen in Nederland
Ook in Nederland kunnen kopers hun eigen projectontwikkelaar spelen, ‘particulier opdrachtgeverschap’ heet dat hier. Het is alleen nooit echt van de grond gekomen. Uit onderzoek is al regelmatig gebleken dat veel Nederlanders best zelf hun huis zouden willen laten bouwen. Het was eind jaren negentig voor de toenmalige staatssecretaris van VROM, Johan Remkes, zelfs aanleiding om zelfbouw flink te stimuleren. Er kwam een Informatiecentrum Eigen Bouw, een kaveldatabank en er werd een ambitieuze doelstelling gelanceerd: van 2005 tot 2010 moest een derde van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen gerealiseerd zijn door eigen bouw, zo’n 120.000 woningen in totaal. Maar in 2006 stond de teller nog maar op 15.000. De zelfbouw- campagne stierf een stille dood.
Particulier opdrachtgeverschap valt of staat met medewerking van een gemeente. Die moet voldoende (betaalbare) kavels beschikbaar stellen, bouwplannen goedkeuren en het initiatief uit handen durven geven. En aangezien gemeenten gewend zijn om met één ervaren partij om tafel te zitten als het gaat om woningbouw, is het wel even wennen als ze opeens met verschillende burgers over verschillende projectjes moeten praten. Veel gemeenten bedanken daar voor. Aan de andere kant krijgen de zelf bouwende burgers te maken met procedures, regels en kosten waar ze nooit van hebben gehoord en waar ze al snel in verstrikt raken. Tel daar de dure Nederlandse grond bij op - gemiddeld 350 euro per vierkante meter - en het is duidelijk dat het niet alleen maar ‘leuk’ is om je eigen huis te bouwen.
Particulier opdrachtgeverschap heeft als voordelen dat er invloed uitgeoefend kan worden op het ontwerp en dat het meestal veel goedkoper is. Een woning zit gemiddeld tien tot twintig procent onder de marktwaarde, omdat de kopers de winst van de ontwikkelaars niet betalen. Maar het vergt ook veel van de koper, hij moet alles zelf uitzoeken en een lange adem hebben. Bovendien: een vrijstaand huis op een kaveltje bouwen is wel goedkoper dan een bestaande woning kopen, maar een starter kan het niet betalen.
Eigen wijk
Zelf bouwen kan goedkoper als je met meer mensen tegelijk meer woningen bouwt, ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ dus. Het principe: zoek een groep leuke buren bij elkaar, sticht een kopersvereniging, zoek een grote kavel en bouw je eigen wijk. Een vereniging, eventueel bijgestaan door een adviesbureau, doet vaak veel makkelijker zaken met een gemeente. Bovendien kunnen veel (bouw)kosten worden gedeeld of kan er een acceptabeler prijs bedongen worden op de aannemer of de architect. Een andere prettige bijkomstigheid is dat je er zeker van kunt zijn dat je het met je toekomstige buren goed kunt vinden.
In Nederland zijn inmiddels verschillende buurten door groepen kopers gebouwd. Een opvallend voorbeeld is een wijkje in het Brabantse dorp Casteren (gemeente Bladel), gebouwd door 34 jonge mensen. De gemiddelde prijs van de woningen was in 2004 122.000 euro, maar liefst 38 procent onder de taxatiewaarde. Dat kon onder meer omdat er een scherpe prijs werd bedongen met de aannemer, omdat de projectontwikkelaar achterwege kon blijven en omdat de gemeente Bladel bereid was korting te geven op de grond: 200 euro per vierkante meter in plaats van 300. In ruil voor die korting moesten de kopers een koopgarantregeling aangaan, wat inhoudt dat de woningen niet met enorme winsten op de vrije markt verkocht mogen worden. De huizen moeten worden terugverkocht aan de gemeente met een beetje winst, de gemeente zoekt vervolgens een nieuwe bewoner. Zo blijven de woningen door de jaren heen ook betaalbaar voor andere starters.
In Almere is nu een vergelijkbaar project gestart: er worden jaarlijks 1000 bouwkavels verkocht waarop mensen zelf hun huis kunnen bouwen. De gemeente geeft geen korting op de grond, maar wel op andere kosten, zoals advies en begeleiding. Het is op die manier toch mogelijk om een woning te bouwen van rond de 150.000 euro.
Grondexploitatiewet
Collectief bouwen kan dus een goede oplossing zijn voor het startersprobleem en het kan in principe in iedere gemeente. Maar om woningen echt betaalbaar te maken (en te houden) voor starters moeten gemeenten meewerken door mensen (financieel) tegemoet te komen in de kosten. Eventueel in ruil voor een koopgarantregeling. Wie zelf wil bouwen, alleen of met anderen, doet er dus goed aan om binnenkort eens bij zijn gemeente aan te kloppen.
En er is hoop, want dit najaar treedt er een nieuwe wet in werking die gemeenten meer macht geeft over de inrichting van de beschikbare bouwgrond, ook als die grond in handen is van een andere partij: de grondexploitatiewet. Daarmee krijgen gemeenten een middel in handen om projecten beter te sturen. De grondbezitter mag zijn lap grond wel volbouwen, maar de gemeente bepaalt wát er wordt gebouwd. Villa’s bijvoorbeeld, maar ook goedkope woningen of kaveltjes waar mensen zelf hun huis op kunnen bouwen.
Meer informatie over zelf bouwen
Particulier opdrachtgeverschap: http://www.particulieropdrachtgeverschap.nl
Bouwen in eigen Beheer (BIEB): http://www.bouwenineigenbeheer.nl
Adviesbureau De Regie: http://www.deregie.nl
Informatiecentrum Eigen Bouw: http://www.iceb.nl
Bouwkavels zoeken: http://www.bouwkavels.nl/bouwkavels
Kavels in Almere: http://www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl
Bouwen in Betrokkenheid, de website van de Bladelse oud-wethouder Frits Pijnenburg: http://www.fritspijnenburg.nl